Инвестиции в коммерческую недвижимость на бирже

Почему стоит рассмотреть этот рынок

Есть несколько видов коммерческой недвижимости — торговая, офисная, складская и гостиничная. Складской сектор — один из самых интересных для инвестора, так как он пользуется спросом среди онлайн-ритейлеров и маркетплейсов. Сейчас наблюдается дефицит складской недвижимости — процент свободных помещений с 2019 года снижается, а сейчас близится к нулю. Спрос обгоняет предложение, и стоимость на аренду складов растёт. В 2023 году средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 36%. Из-за роста онлайн-сектора торговли ожидается продолжение этого тренда. Около 40% новых складов строится по принципу Build-to-Suit, то есть под нужды конкретного заказчика — такие помещения заняты ещё до ввода в эксплуатацию.

Что известно об эмитенте

ООО УК «А класс капитал» управляет складской недвижимостью через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Рентал ПРО». Паи этого фонда появятся на Московской бирже. Это не первый ЗПИФ эмитента, предыдущий — ПНК-Рентал — за три года принёс прибыль 75% от вложенных средств и был закрыт в 2023 году. Сейчас в портфеле фонда пять объектов, в том числе один из крупнейших дата-центров в России ЦОД Технопарк Медведково. Другие четыре объекта — строящиеся. Компания планирует продать эти активы с прибылью уже в 2024 году и войти в новые перспективные проекты. УК «А класс капитал» покупает объекты на ранних стадиях строительства напрямую у ведущего застройщика складской недвижимости с 20-летним опытом работы. Девелопер работает «под ключ», а после окончания строительства управляющая компания перепродаёт объекты или сдаёт их в аренду. Риск не найти покупателя практически нулевой. Все проекты реализуются по модели Build-to-suit под конкретных клиентов, таких как Ozon, ВкусВилл, ВсеИнструменты.ру, Haier.

Узнать подробнее о ЗПИФ «Рентал ПРО»

Какую доходность можно получить

Доход инвестора складывается из роста стоимости паёв и дивидендных выплат. Стоимость паёв зависит от изменения цен на объекты недвижимости, входящие в фонд, а дивидендные выплаты — от регулярных платежей арендаторов. Потенциальная суммарная доходность оценена выше 22% годовых. Рентная доходность составляет 13,7%. Переоценка стоимости чистых активов и выплаты по ЗПИФ ожидаются ежемесячно.

Что может повлиять на доходность

Как и любые активы, ЗПИФ имеет свои риски:

• •

  Ужесточение денежно-кредитной политики может снизить маржинальность строительства и замедлить рост цен на недвижимость

• •

  Увеличение количества строящихся объектов может повлиять на арендные ставки, но в 2024–2025 годах это маловероятно

• •

  Замедление экономического роста может привести к снижению спроса на складскую недвижимость

• •

  Изменения в миграционной политике могут вызвать рост издержек на трудовые ресурсы